부동산(Real estate) 매매 절차

주택 매매 준비 단계

1. 시장조사
판매할 부동산에 대한 적절한 시세를 반영한 현실적인 가격결정이 매우 중요 하다.
시세를 무시한 무리한 가격결정은 매입 의향이 있는 구매자의 구매 욕구를 저하시켜서 아무리 좋은 위치의 훌륭한 부동산이라 할지라도 오랜 동안 팔리지 않는 인기 없는 매물로 전락시킬 수 있기 때문이다.
주택시세에 대한 정보는 지역신문이나 인터넷 또 는 해당지역의 오픈 하우스 Inspection을 통하여 판매할 부동산과 비슷한 조건을 가진 현재 매물로 나와 있는 부동산의 가격 및 최근 판매된 부동산의 거래가격을 비교해 봄으로써 얻을 수 있으며, 해당지역의 부동산 에이전트 중 3~4명 정도에게 의뢰하여 현재의 시장동향과 판매할 부동산의 가치에 대한 의견을 들어 보는 것도 바람직하다.

2.부동산 에이전트 선정
매물을 좋은 가격으로 짧은 기간 내에 팔기 위해서는 능력 있고 신뢰할 만한 에이전트를 선정해야 한다. 평소에 눈여겨둔 특정한 에이전트가 없다면, 풍부한 매매경력, 지역시세에 두거나, 특정한 에이전트가 없을 때에는, 그 지역에서 비교적 왕성한 활동을 하고 있는 에이전트 3~4명 정도에게 부동산 감정평가(Market Appraisal)를 의뢰하여 판매할 부동산의 위치, 특징, 장단점을 바탕으로 매물에 적합한 마케팅 계획을 세울 수 있는 지 역 시세에 정통하고 풍부한 판매 경험과 협상능력을 겸비한 에이전트를 선정하도록 한다.

# 부동산 에이전트와의 판매 위임계약에는 다음과 같은 3가지가 있다.

Open Listing Appointment
집주인이 어느 한 에이전트에게만 독점권을 부여하지 않고 2명 이상의 에이전트에게 판매 위임을 하는 경우로, 오직 판매에 성공한 에이전트에게만 커미션을 지불하며, 기간에 구애 받지 않고 아무 때나 집주인이 원할 때에는 에이전트에게 서면으로 계약 해지통보를 할 수 있다.

Exclusive Agency Appointment
가장 보편적으로 이루어지는 계약조건으로 1 명의 에이전트에게만 독점 판매권을 부여하기 때문에Open Listing Appointment와 달리 위임을 받은 에이전트가 해당 부동산의 판매에 전력투구할 수 있는 장점이 있다. 이 계약은 집주인이 직접 매매를 성사 시킨 경우에도 위임된 에이전트에게 커미션을 지불해야 하며 계약기간 중(보통 30~60일)에 집주인이 다른 에이전트와 이중계약을 하 여 다른 에이전트가 판매를 성사 시킨 경우에는 양쪽의 에이전트에게 커미션을 지불해야 할 책임을 질 수 있기 때문에 주의해야 한다.

Sole Agency
Exclusive Agency Appointment 와 거의 비슷하지만 에이전트의 관여 없이 집주인이 직접 매매를 성사시켰을 경우에는 에이전트는 집주인에게 커미션을 청구할 권리가 없다.

에이전트와의 커미션 금액의 책정은 항상 협상의 여지가 있으며 주택매매에 있어서 법으로 정한 최대한의 커미션 비율은 다음과 같다.
* 실제 판매 가격 중 처음 $18,000의 5% ($900) + 나머지 잔액의 2.5%

3. 매매 방법의 선택
매물의 특성과 위치, 집주인의 계획과 개인적 취향, 시장의 현황, 비용 등을 고려해서 가장 적당한 방법을 선택하도록 한다.

Private Sale Treaty
Private Sale: 에이전트의 개입 없이 집주인이 직접 구매자들과 매매협상 하는 방법으로 부동산 중개 수수료를 절약 할 수는 있지만 부동산 매매는 집 앞에 간판을 세우거나 신문이나 인터넷에 광고를 올리는 것과 같은 단순한 작업으로만 끝나는 것이 아니라 마케팅에 관련된 해당법규 (Property Agent and Motor Dealers Act 2000과 fair Trading Act 1989)를 충족시킬 수 있는 법률지식과 협상능력 등이 필요하기 때문에 그다지 추천할 만한 방법은 아니라고 할 수 있다.

Private Treaty: 가장 편적인 매매방법으로 판매위임을 받은 에이전트가 집주인을 대행하여 매물을 판매하는 방식이다. 집주인과 에이전트에 의해 합의된 매도 희망가격을 공개하고 구매자로부터 구매 희망가격(Offer)을 받아 흥정을 통하여 최종적으로 매도가격이 결정되어 매 매가 성사되는 방식으로 통상 For Sale 이라고도 한다.

Public Auction
경매는 특정한 날, 특정한 시간에 지정된 장소에서 공개경쟁을 통하여 집주인이 정 한 최저 내정가격(reserve price)이나 그 이상으로 제시한 가격 중에 최고의 가격을 제시한 구매자(highest bidder)에게 낙찰 판매하는 공개 매매 방법으로 지정된 기한 내에 빠른 판매를 원할 때나 또는 구매자들이 선호하는 인기 있는 지역에 위치해 있거나 다른 부동산에 비해 특별한 장점을 갖고 있어서 구매자의 경쟁심을 유발하여 최대한 높은 가격을 기대할 때 채택을 고려해 볼 수 있는 매매 방식이다.

Sale by Tender : 입찰 방식의 매매 형태

4. 매매 계약서 준비
집주인은 매물을 시장에 내놓기 전에 반드시 변호사나 부동산 양도 법무사(Conveyancer) 에게 의뢰해서 매매계약서(Contract for the sale of land)를 준비하여 구매자가 원할 경우 언제든지 볼 수 있도록 해야 한 다.

매매 계약 체결
가장 보편화된For sale(Private Treaty) 방식으로 판매되는 부동산에 대한 계약 체결 절차는 다음과 같다.

1. 매매 계약서 검토
인스펙션을 통하여 구매할 부동산을 결정한 구매자는 에이전트 에게 매매 계약서 사본을 요청하여 변호사나 양도법무사를 통해서 계약서를 검토한 후 삭제하거나 첨부할 조항이 있으면 변호사나 양도법무사와 의논 하여 진행하도록 한다.
예를 들어, 계약체결 후 2주 나 3주 이내에 선정된 금융기관으로부터 융자 금 승인을 받지 못할 경우에는 계약을 무효로 한다는 조건을 삽입하면, 나중 에 융자금을 받지 못하는 경우가 생기더라도 큰 무리 없이 계약을 해지할 수 있다.

2. 매입 희망가격 제시 (Offer) 및 매매 계약서 서명
퀸즐랜드 주 부동산 관련 법규에는 주거용 부동산 매 매 과정에서 구매자의 권익을 보 호 하기위한 여러 조항들이 포함 되어 있는데, 그 중 하나인 Warning Statement (PAMD Form 30c)는 필수적으로 매매계약서의 맨 앞장에 첨부하도록 되어있으며 계약서에 서 명하기 전 반드시 법률자문을 구 할 것과 해당 부동산에 대한 별도의 감정평가를 받을 것을 권고하는 일종의 경고문이라고 할 수 있는데 이 내용을 먼저 읽고 서명하는 것이 첫 번째 절차라고 할 수 있다.

계약서에 법적인 하자가 없는 경우, 구매자는 계약서에 서명함과 동시에 계약서의 금액란에 매입 희망가격을 써 넣음으로써 가격흥정을 시작할 수 있다. 이 때 구매자는 'Holding deposit'이라 불리는 $1,000정도의 예약금을 에이전트에 지불함으로써 확실한 구매의향이 있음을 집주인에게 보여줄 수 있는데, 구매자가 예약금을 지불하고 계약서에 서명했더라도 그것이 매물의 확보를 의미하는 것은 아니며 에이전트는 더 높은 가격을 받기 위해 또 다른 구매자로부터 예약금을 받을 수 있다. 결론적으로, 가격흥정을 거쳐 집주인이 최종적으로 구매자의 가격제시를 받아들여서 계약서에 서 명하기 전까지는 계약은 성립된 것이 아니기 때문에 양측이 모두 서명하기 전까지는 언제든지 무효로 할 수 있으며 구매자의 가격제시가 거부되었을 때에는 예약금은 반드시 구매자에게 반환되어야 한다.

Included chattels (Inclusions)
계약서에 서명하기 전에 반드시 확인해야 할 사항 중 하나는 부동산 매물에 포함되는 부속시설의 명세이다. 일반적으로 부동산에 고정되어 있거나 부착된 설비 (블라인드, 커튼, 식기세척 기, 붙박이장, 에어컨, 조명시설, 카펫 등 바닥재, 수영장 부대시 설, TV안테나 등)는 포함되며 이동할 수 있는 품목( 세탁기, 냉장고, 전자레인지 등)들은 제외되지만, 문제의 소지를 줄이기 위해서 에이전트와 함께 다시 한번 확인하여 계약서에 정확하게 명시해두는 것이 바람직하다.


3. 매매 계약 체결 (Exchange of Contracts)

계약체결은 매매가격이 서로 합의된 상태에서 계약서에 서명 한 후 보통 매매가격의 10%정도(합의에 따라 조정될 수 있음)의 계약금 지불과 함께 계약서를 교환함으로써 법적으로 유효한 매매계약이 성립되는 것을 의미한다.
퀸즐랜드 주 부동산 매매 계약서에는 "계약이 체결된 다음날 오후 5시부터 (from 5pm the next working day after signing the contract) 해당주택에 대한 책임은 구매자에게 있다" 는 조항이 명시되어 있으므로 법적인 보호를 받기 위해서는 변호사와 상의하여 적절한 보험에 가 입하는 것이 안전하다.

Cooling Off Period
매물이 공개경매를 통하여 매각된 경우를 제외한 주택 매매과정에서 구매자의 권익을 보호하기 위한 일종의 보호 장치로써, 양측의 서명과 계약 날짜가 명시된 계약서를 교환 한 날 이후부터 토요 일,일요일 및 법정 공휴일을 제외한 5일간(5 business day)이며 이 기간 동안에는 (마지막 날 오후5시까지) 언제든지 계약을 취소할 수 있도록 구매자에게 보장된 권리를 의미 한다. 예를 들어 구매자나 구매자의 변호사가 양 측이 서명하고 계약날짜가 명시된 계약서를 일요일 오후 6시에 받았다면 Cooling Off Period는 다음날인 월요일에 시작되어 주중에 법정 공휴일이 없다면 금요일 오후 5시에 끝나게 되는 것이다. Cooling Off 기간은 양측의 합의에 의해서 연장이나 단축 또는 삭제가 가능하며 이 기간에 구매자가 계약을 취소했을 때에는 (반드시 서면으로 통지해야 함) 위약금조로 매매 계약금액의 0.25%를 집주인에게 지불해야 한다. 보통 이 기간 중에는 변호사와 의논하여 Building inspection, Pest inspection이나 Strata inspection 등 필요한 검사를 하는 것 이 일반적이다.
참고로 공개 경매를 통해 매매계약이 성립되었을 때에는 Cooling off 기간이 주어지지 않기 때문에 경매 일 전에 계약서 검토와 해당 부동산에 대한 Building inspection, Pest inspection이나 Strata inspection 등 필요한 검사를 미리 해두는 것이 매우 중요하다.

잔금 지불 (Settlement)
잔금결제는 통상 계약체결이 된 날로부터 30일 에서 90일 사이에 이루어지며 양측의 합의로 결제기간 조절이 가능하다. 잔금 결제일은 매매가격에서 계약금을 제한 나머지 금액을 집주인에게 지불함으로써 부동산 매매가 최종적으로 완결됨과 동시에 부동산에 대한 소유권이 구매자에게 양도되며 구매자는 입주 시에 필요한 열쇠 나 기타 필요한 자료나 정보 등(에어컨, 식기세척기, 알람장치 설명서, 수영장 펌프 작동법 등) 을 에이전트를 통해 인수인계 받도록 한다.

* 권고사항: 잔금결제일 3~4일전에 에이전트에 의뢰하여 처음 집을 인스펙션할 때와 비교해서 특별한 이상이 없는지, 계약서에 명시된 대로 부속시설 등이 그대로 남아 있는지 등을 최종 점검하는 Final inspection을 하는 것이 바람직하다.

* 참조사항: 퀸즐랜드의 건축 관련 법규에 의하면, 1992년 7월 이후에 신축되는 주택에 대해서는 의무적으로 전기 안전 개폐기(Electric safety switch)를 설치하도록 하고 있으며, 2002년 10 월 이후에 매 매되는 모든 주택에 대해서 해당 주택에 전기 안전 개폐기가 없는 경우에는 구매자가 소유권을 양도 받은 날로부터 3개월 이내에 설치하도록 법으로 정하고 있다.

Fist Home Owner Grant(FHOG)― 최초 주택 구입자에 대한 정부 보조금 제도
이 제도는 호주 연방정부가 2000년 7월부터 GST세제를 시행 하면서 그로 인한 영향과 부담을 줄이기 위해 도입한 제도로, 신청인 의 재산이나 수입, 구입하는 주택 의 가격에 상관없이 2000년 7월1일 이후에 호주에서 처음으로 주택을 구입하는 경우에 한해서 아래와 같은 사항을 충족시키는 조건으로 $7000씩 보조해주는 제도이다.
신청인 중 최소한 한 사람이 호주 시민권자 또는 영주권자 일 것.
신청인과 그 배우자 (또는 사실혼관계에 있는 사람)가 2000년 7월1일 이전에 호주에서 각각의 명의나 두 사람의 공동명의 또는 제3자와의 공동명의로 주택을 소유한 적이 없을 것.
신청인과 그 배우자 (또는 사실혼 관계에 있는 사람) 가 2000년 7월1일 또는 그 이후에 호주 내에서 주택을 소유하고 그곳에 거주한 적이 없을 것.
신청인과 그 배우자 (또는 사실혼관계에 있는 사람)가 최초 주택구입자에 대한 정부 보조금을 받은 적이 없을 것.
신청인 중 최소한 한 사람이 건물 완공일 또는 잔금결제일로부터 (2개월 이내에 해당 주택을 주 거주지로 하여 입주할 것.
모든 신청인은 회사나 법인이 아닌 계약당시 18세 이상의 개인일 것.
l 매매계약 체결이나 주택신축계약 체결 또는 Owner builder인 경우 건물의 기초공사 시작이 2000년 7월 1일 이나 그 이후에 발생하였을 것.

외국인의 주거용 부동산 매입
호주시민권이나 영 주권을 가지고 있지 않은 임시 체류자나 유학생 등이 호주의 부동산을 매입하고자 할 때에는 호주 연방 재무성 산하에 있는 외국인 투자 심의위원회(FIRB: Foreign Investment Review Board)의 승인을 받아야 한다.

l 기존 주택 매입 요건
매매계약 체결 이전에 승인을 받는 것을 원칙으로 하며, 계약체결 이전에 승인을 받지 못한 경우에는 FIRB승인조건부로 계약을 체결해야 한다.
o 외국인 투자 허가를 위한 신청일로부터 최소한12개월 이상의 임시 거주 비자를 소지하고 있어야 한다.
o 해당 부동산을 임대용으로 세를 주어서는 안 되며 매입자의 주 거주지로 사용해야 한다.
o 비자가 만료되어 호주를 떠나게 되거나 더 이상 해당 부동산에 거주하지 않게 되었을 때에는 호주 시민권자 나 영주권자 또는 기타 적법한 자에게 매각해야 한다.

l 신축 부동산 매입 요건
신규로 건설되는 아파트, 타운 하우스, 하우스, 빌라 등은 개발회사가 완공 전 FIRB의 사전승인(외국인 투 자허가)을 받을 경우 전체 물량의 50%까지 외국인에게 판매가 가능하며, 이 경우 외국인 매입자는 별도로 FIRB승인을 신청할 필요는 없지만 이러한 사전승인이 없는 신축 주택인 경우에는 외국인 매입자 는 개별적으로 외국인 투자 허가를 받아야 한다.


매매 관련 문의기관
l Office of Fair Trading
Phone: 1300 658 030
Website:www.fairtrading.qld.gov.au

l Department of Housing
Phone: 1300 880 882
Website:www.housing.qld.gov.au

l Real Estate Institute of Queensland (REIQ)
Phone: (07) 3891 5711
Website:www.reiq.com.au

l Department of Local Government and Planning
Phone: (07) 3234 1870
Website:www.lgp.qld.gov.au

l Legal Aid Queensland
Phone: (07) 1300 651 188
Website:www.legalaid.qld.gov.au

# 법적 책임 면제: 위의 내용은 주거용 부동산 매매 와 관련된 법규의 내용을 참조한 일반적인 안내서이므로 이 안내서를 법률상의 조언으로 이용해서는 안 됩니다. 보다 상세한 정보 는 관계 법령을 참조하거나 개별적으로 변호사 의 자문을 구하시기 바랍니다.