상가건물 임대차(Retail Shop Lease)

계약 조건(Conditions)
상가건물 임대차는 임대인과 임차인 간에 계약에 의하여 이루어진다.
계약 체결과 동시에 쌍방간에 권리와 의무가 발생한다.

한국과 마찬가지로 임대차법의 기본 목적은 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 임대인의 권리를 보장하기 위함이다.
법의 목적은 이래도, 항상 사각지대는 있는 법이다. 여러 가지 꼭 짚고 넘어가야 할 것이 있다.

첫째, 임대차 존속기간이다. 일반적으로 3년 계약에 3년 옵션으로 계약한다. 즉, 3년 계약기간 완료 후 임차인이 3년 계약을 연장할 수 있는 권리를 갖고 있다는 말이다. 하지만, 같은 기간과 옵션도 임차인과 임대인간에 합의에 의해 다르게 정할 수 있는 것이다. 쌍방의 이해가 합치되면 언제든지 계약 내용을 변경할 수 있다. 계약 기간 내에 계약 해지도 가능하다.
하지만, 쌍방의 합의 없이 일방이 계약파기를 원한다면 문제는 달라진다. 예를 들어, 임차인이 사업의 성과가 없어 기간 내에 임대한 장소에서 나간다면, 남아 있는 계약 기간의 임대료 및 관련 비용(Outgoings 등)을 지불해야 한다.
그런데, 임차인이 새로운 임차인(sub lessee)을 찾아 자기 대신에 계약기간을 유지하게 할 수도 있다.이 경우 모든 책임은 임차인에게 있고 발생하는 비용(변호사 비용 등)을 지불해야 한다.

둘째, 임차인이 임대인이 되는 경우가 있다.
예를 들면, 임차인이 임대한 상가의 크기가 사업을 하다보니 매출 등 여러 여건으로 유지하기가 불가능 할 경우, 현재의 사용하는 상가를 일정 부분 분리하여 제3자(sub lessee)에게 임대할 수 있다.
이 경우, 초기 임대인(lessor)으로부터 동의를 구하여야 한다.
최근의 임대 계약기간 내에서 제 3자와의 계약이 이루어져야 한다. 또한, 임대 지역이 큰 블럭이라면, 입주해 있는 다른 상가와의 이해가 상충 되지 않은 선에서 계약이 이루어져야 한다.
바로 옆에 옷가게가 있는데, 제3자가 옷가게를 하도록 계약을 할 수는 없는 것이다.

임대료 인상
상가 계약 시 꼭 짚고 넘어 가야할 임대료 인상에 대해서 상가임대차법(Retail Shop Leases Act 1994)에 의하면 임대료 인상 시기 및 방법을 계약서에 반드시 명시하도록 규정하고 있다. 분쟁의 소지가 있기 때문이다.

계약서 내용 중 일정기간이 지나면 임대료를 인상하도록 되어있다. 일반적으로 1년 마다 임대료를 인상한다. 주의를 해야 할 부분은 인상방법을 결정하는 것이다. 법에 규정된 내용을 자세히 알아보면 다음과 같다.

첫째, 최근의 시장 임대료(Current market rent)를 기준으로 매년 인상하는 방법이다. 관련기관에서 일정기간 동안 특정지역에 대한 시장 임대료를 공시한다. 그 기준에 따라 임대인과 임차인이 인상률을 결정하는 것이다. 장점과 단점이 있는데 예를 들면 임대한 지역의 시장 임대료가 갑자기 상승(임차인의 사업과 관계 없이) 했다면 부득이 계약에 따라 임대료를 생각 보다 더 지불해야 한다. 이와 반대로 하락 했다면, 이런 일은 흔하지 않지만 문제가 달라지겠다.

둘째, 임차인의 총 매상고(Turnover)에서 일정 퍼센트를 임대료로 정하는 방법이다. 만약에 임대차 계약에서 이 방법으로 임대료를 지불하겠다. 라고 한다면, 쌍방간에 구체적인 산출 방법을 정해야 한다. 총 매상고를 정하는 방법 및 그중 임대료가 몇 퍼센트가 될 것인지 등.

셋째는 시장에서 흔히 사용하는 임대료 결정 방법이다. 물가지수(Consumer Price Index: CPI) 를 적용한다. 예를 들면, 현재의 임대료가 1,000불이고, 물가가 3% 상승했다면 다음의 임대료는 1030불이 되는 것이다.

넷째는 임대료 인상을 고정 퍼센트로 정하는 것이다. 현재 시장에서 흔히 정하는 방법 중의 하나이다. 예를 들면, 현재의 임대료에서 연 3, 4 또는 5% 인상으로 정하는 경우이다. 대개 4% 또는 5%에서 결정된다.

마지막으로 흔하지 않은 케이스인데, 고정 임대료로 정할 수도 있다.

상기와 같이 다양한 방법으로 임대료 인상을 결정한다. 계약 시 그중 하나를 선택하던지 또는 2가지 이상을 혼합하여 정할 수 있다. 혼합하는 형태를 예로 들면 다음과 같다. 물가지수 에 2%를 더하는 경우(CPI + 2%), 또는 1년은 시장임대료, 2년차는 물가지수로 결정하고, 3년차는 고정백분율로 정하는 경우이다. 하지만, 임대료 인상 결정 방법을 2가지 이상으로 주고, 그중 유리한 것을 취하는 것은 법으로 금하고 있다. 쌍방간에 분쟁의 위험이 다분하기 때문이다.

임대관련 비용
상가임대차법(Retail Shop Leases Act 1994)에 비용과 관련된 여러 가지 조항이 있다. 보증금(Bond), 관리비(Outgoings), 프로모션비용(광고비)과 권리금(Key money)등을 들 수 있겠다. 임차인의 입장에서 좀더 자세히 알아보도록 한다.

첫째, 보증금이다. 일정한 금액의 보증금을 임대인이 임차인에게 요구할 수 있다. 일반적으로 1개월, 많이는 3-4개월의 임대료를 사전에 지불해야 한다. 임대인에 따라 다르게 요구할 수도 있다. 어떤 경우에는 약정된 금액의 '은행 지급 보증' (an Unconditional Bank Guarantee)을 원하는 경우도 있다. 쌍방간 계약 내용에 따라 다르나, 일반적으로 임대인의 변호사 또는 부동산 중개인이 보증금을 보관, 관리 한다.

둘째로 관리비(outgoings)를 매년 지불해야한다. 상권에 따라 또는 임대인이 제공하는 상가 건물의 기본 서비스에 따라 조금씩 다르다. '1 스퀘어미터(m2)당 연간 얼마 부담한다' 라고 계약서에 명시하도록 되어 있다. 구체적으로 골드코스트 지역을 예로 들어 보자. 변두리지역처럼 상권이 크게 형성되지 않은 곳이라면 1 m2당 연 $30-40 정도이다. 상권이 크게 형성되고, 상가건물에서 제공하는 시설 서비스가 최상급이라면 $120-130 정도로 생각하면 큰 무리가 없다.

셋째로 프로모션과 광고비용이다. 이 비용은 관리비와 별도로 지불해야 된다. 예를 들면, 특정 쇼핑센터의 광고를 TV 또는 지상 (신문 등)을 통해서 매일 접하고 있다. 그와 같은 광고 또는 프로모션 비용 등을 임차인에게 부담하게 하는 것이다. 일반적으로 연 임대비용의 5%를 초과하지 않는다. 그러나 해당 쇼핑센터에서 광고 또는 프로모션을 하지 않는다면 이 비용은 없는 것으로 생각해도 된다.

넷째로 계약 시 임차인이 지불해야 할 비용이 추가로 있다. 임대인의 변호사 비용을 제외한 임대등록비, 인지세, 입주할 상가의 측량 비용(survey plan)등을 임차인이 지불하도록 법에 규정하고 있다. 마찬가지로 이 비용도 상권과 상가의 위치, 면적 등에 따라 조금씩 다르다.

이외에 주의를 해야 할 부분이 있다. 권리금(Key money)이다. 상가임대차법(Retail Shop Leases Act)에는 임대인이 임차인에게 권리금을 요구하지 못하도록 규정하고 있다. 따라서 “권리금 얼마” 하는 식의 상가 임대를 한다면 내용을 살펴보아야 한다. 법으로 막고 있기 때문이다.

이와 같이 상가 임대 시 법적인 문제뿐만이 아니라 시장의 흐름을 읽을 수 있어야 한다. 전문 변호사의 조언이 요구 된다.
(상기 내용은 일반적인 법률상식 안내문이며 본 법률사무소와 필자는 이에 대한 법적 책임이 없습니다.)
좀더 자세한 내용을 알고자 하시면 아래의 법률사무소로 문의.
렘스든페이스 합동법 률사무소 ((Reg. Migration Agent No. 0101786; 0214966)
변호사 김흥수(hskim@ramsdenfaes.com)
Tel 61 (0)7 5592 1921. Fax 61 (0)7 5592 1222
P.O. Box 999, Broadbeach, Qld 4218 AUSTRALIA

임대차 관련 문의 기관
l Residential Tenancies Authority
33 Herschel Street, Brisbane
Post: GPO Box 390, Brisbane Q4001
Phone: 1300 366 311
Website:www.rta.qld.gov.au

l Tenant Advice and Advocacy Services (QLD)
Birsbane Region
Inner Northern Suburbs (07) 3358 3951
Inner Southern Suburbs (07) 3844 9814
Logan/Albert/Beaudesert (07) 3208 8736
North Region (07) 3888 3577
Outer Northern Suburbs-Stafford (07) 3857 8686
Outer Northern Suburbs-Albion (07) 3262 9555
Outer Southern Suburbs (07) 3277 7583
Wynnum/Manly/Redlands (07) 3277 7583
Gold Coast North (07) 5591 1102
Gold Coast South (07) 5598 3230

l Tenants' Union of Queensland 1800 177 761

l Small Claims Tribunal
White Pages 에서 각 지역의 'Magistrates Courts' 번호참조

l Translating services 131 450

#법적 책임 면제: 위의 내용은 주거용 부동산과 관련된 제반 문제를 다루는 기본 법규인 주택 임대차법 (Residential Tenancies Act 1994) 의 내용을 참조한 일반적인 안 내서이며, 위의 내용 자체는 주택 임대차법 (Residential Tenancies Act 1994) 이 아니므로 이안내서를 법률상 의 조언으로 이용해서는 안 됩니다. 보다 상세한 정보는 관계 법령을 참조하거나 개별적으로 변호사의 자문을 구하시기 바랍니다.